El valor de la flexibilidad: ¿existe un riesgo de valor razonable para el espacio de oficina flexible?

En los últimos años, hemos visto un número creciente de propietarios que buscan lanzar y expandir sus propios modelos de oficinas flexibles, de hecho, la encuesta flexible para propietarios de Savills identificó que más de la mitad de los propietarios que respondieron probablemente considerarían usar acuerdos de administración. La evidencia sugiere que la relación entre propietarios e inquilinos está madurando, y los propietarios reconocen la importancia del espacio de oficina flexible para brindar opciones a los inquilinos existentes y agregar una capa de comodidades y vitalidad a sus esquemas. Como resultado de esta mayor inversión directa de los propietarios y la coinversión en flexibilidad en sus propiedades, la cuestión del valor se está volviendo más importante.

El valor del componente flexible está influenciado en última instancia por el sentimiento de los inversores hacia este tipo de oferta. Durante la última década, se han desarrollado una serie de enfoques para la valoración de las oficinas con servicios, incluido el enfoque de rendimiento dividido y el método de flujo de caja descontado (DCF). El primero nos permite específicamente identificar la calidad y el valor del activo de oficina subyacente, al mismo tiempo que reconoce y refleja las métricas de rendimiento de la plataforma operativa del negocio y el potencial comercial. El enfoque de valoración evalúa tramos de ingresos y refleja los diferentes perfiles de riesgo de cada tramo, incluida una "parte superior" creada por la adaptación de la propiedad como una oficina flexible. El método DCF se usa cada vez más y la atracción es la similitud del enfoque con otras clases de activos operativos, como los hoteles. También es un enfoque útil al evaluar el valor de las inversiones no estabilizadas.

Estos modelos de valoración surgieron en gran medida para evaluar el valor de los centros de oficinas con servicios para los operadores. Sin embargo, la mayor parte del debate con los inversores ahora se ha centrado en la fuerza del convenio de los proveedores de oficinas con servicios y las garantías de los padres. Con los operadores pasando por programas de racionalización de cartera bien publicitados y entrando en discusiones de renegociación y entrega de arrendamiento con los propietarios, este nerviosismo no desaparecerá en ningún momento en el futuro cercano.

Entonces, ¿cuál es la solución en el futuro? El uso cada vez mayor de acuerdos de gestión es un buen punto de partida para una discusión sobre el valor justo, ya que estamos viendo un cambio visible por parte de los operadores que se alejan de los arrendamientos tradicionales hacia los acuerdos de gestión. Un acuerdo de gestión en el sector del espacio de trabajo flexible es un modelo de reparto de ingresos y beneficios entre el propietario de un activo y el operador del activo. Para los propietarios, se esperaría que un acuerdo de administración bien estructurado, en el edificio y la ubicación correctos, generara un ingreso más alto que el que podrían recibir como renta principal por el activo. También les permite beneficiarse de la prima que puede cobrar un operador espacial flexible y presenta una oportunidad para

aprovechar la marca y la experiencia de un operador. Esto se puede reflejar en el valor de la inversión subyacente. Por lo tanto, desde una perspectiva de valoración, es fundamental comprender la dinámica de los distintos tipos de estructuras de acuerdos de gestión y el impacto que cada uno tiene en los rendimientos de los propietarios. También es importante tener en cuenta los derechos de rescisión, el reembolso de Capex, los costos de capital futuros, las tarifas de administración típicas y la naturaleza del cálculo en cascada sobre los rendimientos a largo plazo de los propietarios.

El análisis de datos también es esencial para permitir una evaluación comparativa adecuada de los ingresos, los costos y los márgenes de beneficio. Esto, a su vez, brinda mayor confianza al evaluar el valor de inversión subyacente de un acuerdo de gestión. Por el contrario, la falta de comprensión de este modelo de asociación operativa presenta un riesgo de valor razonable. El modelo DCF y el enfoque escalonado son técnicas de valoración adecuadas para los acuerdos de gestión, pero deben aplicarse correctamente según las circunstancias. Cuando el nivel de flexión es un porcentaje menor de los ingresos generales de la inversión, también se puede utilizar un enfoque de rendimiento de categoría tradicional si se comprende la dinámica general de la inversión.

La incertidumbre actual con respecto a la valoración de las transacciones plug and play se relaciona con si dichas transacciones se convertirán en una práctica tan común que seremos capaces de incorporar un elemento de ingresos permanentes por servicios y equipamiento en nuestros flujos de caja de valoración, con una asignación recíproca para la depreciación o futuras inversiones cap-ex. Este es el enfoque que se está adoptando ahora para las inversiones Build To Rent con apartamentos amueblados y también sigue el enfoque que se observa en el mercado hotelero. Todavía no estamos en esta etapa y, hasta que el mercado evolucione, seguirá existiendo cierta incertidumbre sobre qué enfoque se convertirá en la norma. Sin embargo, a corto plazo, el principal atractivo para los propietarios que consideren las transacciones plug and play seguirá siendo la demanda acelerada de los inquilinos y el panorama de comerciabilidad.

Sin datos ni actividad transaccional, siempre existe el riesgo de que el valor de flex tenga un precio incorrecto. Anteriormente, esto ha llevado a que el prestamista se niegue a prestar más allá del valor subyacente de la posesión vacante. Sin embargo, las propiedades operativas son cada vez más frecuentes dentro de carteras de inversión bien diversificadas y esperamos que los propietarios reconozcan cada vez más los beneficios de una relación más directa con los inquilinos. ¿Será entonces la pregunta de actualidad en el sector de oficinas: la flexión da como resultado una prima o hay un descuento si no se proporciona flexión?