Tegen alle trends in blijft de flexkantorensector groeien, dankzij een toegenomen vraag die de concurrentie en bureauprijzen stimuleert. Maar hoe veranderen externe factoren in de bredere markt en economie de dynamiek in deze sector? En welke rol speelt het steeds grotere gebrek aan aanbod? Workthere, de flexkantorenspecialist van Savills, werpt een blik vooruit naar 2023.
Cal Lee, wereldwijd hoofd Workthere:
“De flexkantorenmarkt heeft tijdens de pandemie snel geleerd en zich aangepast, waardoor de sector veel veerkrachtiger is geworden. Hoewel deze markt zonder twijfel verder moet rijpen, ligt er nu een goede basis om te groeien. En om de tegenwind die eraan zit te komen in 2023 te doorstaan. De flexibiliteit die de sector biedt, in combinatie met de wendbare structuur en het dynamische prijsmodel, heeft het een veelzijdige optie gemaakt voor een breed scala gebruikers, waardoor het zowel een aanvulling op conventionele kantoorruimte kan zijn als een concurrent.”
Wat gebeurt er in 2023 in de flexkantorenmarkt?
Grote bedrijven blijven belangrijke afnemers van flexruimte
Zakelijke gebruikers zijn inmiddels de belangrijkste klanten voor aanbieders van flexibele kantoren. Deze trend kwam in een stroomversnelling terecht tijdens de pandemie, doordat grotere gebruikers op zoek gingen naar flexibele opties om personeel dat terugkeerde naar kantoor op te vangen. Maar dit lijkt een structurele verschuiving in de markt te hebben teweeggebracht, waarbij de portfolio’s van bedrijven nu standaard voor een deel uit flexkantoorruimte bestaan. Het gebruik van flexibele kantoren door bedrijven als swing space of projectruimte is ook een steeds belangrijkere trend, die in onze inschatting een groot deel van de opname zal bepalen in 2023. Alleen al in 2022 heeft Workthere drie keer zoveel transacties voor ruimtes met meer dan 50 werkplekken afgerond ten opzichte van 2021. Voor de toekomst verwachten we dat het aantal transacties voor deze ruimtes zal blijven toenemen, net als het aantal transacties voor ruimtes met 100 of meer dan 200 werkplekken, wat al terug te zien is in de huidige pijplijn. De groei zal alleen niet zo explosief zijn als in 2021.
Exploitatieovereenkomsten worden steeds populairder
In de afgelopen drie jaar hebben we de populariteit van exploitatieovereenkomsten zien toenemen: 41% van de transacties in 2022 tot nu toe was inclusief exploitatieovereenkomst, tegenover slechts 9% in 2019. Wij voorspellen dat dit zal stijgen tot meer dan 50% in 2023, als gevolg van een fundamentele verschuiving in de manier waarop met name verhuurders tegen deze huurovereenkomsten aankijken. Voorheen waren ze minder positief vanwege het ontbreken van een formele huurovereenkomst bij dit soort contracten. De gedachte was dat hier risico aan verbonden zou zijn, wat weer effect zou hebben op de waarde. Nu zien de verhuurders echter in hoeveel
controle ze kunnen uitoefenen als ze het juiste soort partnerschap aangaan met een exploitant, waardoor ze meer betrokkenheid krijgen bij de manier waarop de ruimte wordt aangeboden en de prestaties transparanter worden.
Zoektocht naar kwaliteit zorgt voor polarisatie op de markt
De polarisatie die in de markt is ontstaan doordat gebruikers op zoek zijn gegaan naar kwaliteit zal zich in 2023 voortzetten, waarbij de beste ruimtes in de beste gebouwen op de beste locaties het beter zullen doen. Ook zal de populariteit van deze ruimtes een opwaartse prijsdruk veroorzaken. Hoewel er zeker nog steeds een markt is voor goedkopere ruimte, bevat dit marktsegment nog steeds een aanzienlijke hoeveelheid oude voorraad die moet worden gemoderniseerd. Er is dus ook een groter aanbod van beschikbare ruimte in dit segment. Een ander element dat voor een nieuwe dynamiek op de markt zorgt, is het toenemende aantal verhuurders dat de flexkantorensector betreedt, waarbij zelfstandig beheerde ruimtes nu concurreren met grote bedrijfsruimtes van exploitanten. Momenteel blijft de vraag van grotere huurders sterk, maar dit zou in de komende 12 maanden op de proef kunnen worden gesteld als gevolg van tegenwind in de bredere markt en economie. Dit zou mede het gevolg zijn van de inflatiedruk op de kosten en de risico’s in verband met de herziening van de zakelijke belastingtarieven. Deze factoren kunnen enige invloed hebben op de stijging van de bureauprijzen omdat de exploitanten hun marges willen handhaven.
Wie zal het tekort aan aanbod opvullen?
Wij hebben hierboven al gewezen op het groeiende aanbodtekort wat betreft hoogwaardige flexkantoorruimte. Dit tekort heeft gevolgen voor de groei en de maturiteit van de markt. Maar wie zal het tekort aan aanbod opvullen? Net als voorheen zullen we waarschijnlijk meer samenwerking zien tussen exploitanten en proactieve investeerders, die op zoek zijn naar mogelijkheden om nieuwe ruimtes te ontwikkelen. We zien ook een groeiend aantal bedrijfsruimtes die worden beheerd door lokale exploitanten. Deze groei zal in 2023 waarschijnlijk doorzetten. Bovendien zullen, zoals we al hebben opgemerkt, nieuwe verhuurders die volledig ingerichte beheerde ruimte aanbieden waarschijnlijk ook een belangrijke rol gaan spelen. Ook zullen we rekening moeten blijven houden met de groeiende vraag naar duurzamere ruimte in de flexkantorensector. Zo heeft in het VK onlangs Koba Space onlangs nog een volledig circulair flexconcept aangekondigd. In Nederland is Oceans Haarlem een mooi voorbeeld van een duurzaam concept met vegan restaurant, en we verwachten dat meer aanbieders dit voorbeeld zullen volgen.
